Gli appartamenti sono l'asset più liquido del mercato Dubai. Ma non tutti gli appartamenti sono uguali. Seleziono quelli con domanda locativa reale, service charge sostenibile e developer affidabile. Ricevi 3 opzioni con scorecard e scenari.
Chi compra un appartamento per viverci ragiona su posizione, servizi del building, qualità delle finiture, distanza dal lavoro. Chi compra per investire ragiona su yield netto, domanda locativa, service charge, liquidità di rivendita. Se compri per entrambi, il lavoro è trovare il punto dove comfort e rendimento si incontrano.
Il mio approccio non cambia: parto dall'obiettivo, non dall'immobile. Ti chiedo budget, timeline, residenza fiscale e priorità. Poi applico il Filtro e ti mostro solo le opzioni che funzionano per il tuo caso specifico. Non ti mando tutto quello che c'è sul mercato: ti mando le 3 opzioni che hanno senso.
Nel mercato degli appartamenti a Dubai, il taglio è una delle variabili più importanti. Gli studi offrono il prezzo di ingresso più basso ma liquidità e rendimento variabili. I 1BR sono il taglio più richiesto dagli inquilini single e coppie: alta domanda, buona liquidità, rendimento stabile. I 2BR attraggono famiglie e coppie con budget più alto: canoni superiori ma domanda più selettiva.
Il piano e la vista incidono sia sul prezzo che sull'attrattività per l'inquilino. I piani alti con vista mare o skyline costano di più ma si affittano più velocemente e a canoni superiori. Il rapporto costo/beneficio di un piano alto va valutato caso per caso: a volte il premium di prezzo è giustificato, a volte no. Ti mostro i numeri per ogni opzione.
Comprare casa a Dubai: guida completa →I range di prezzo per gli appartamenti a Dubai variano enormemente: da AED 400K per uno studio in zona emergente a oltre AED 5M per un 2BR premium in Marina o Downtown. Il prezzo al metro quadro è l'indicatore più affidabile per confrontare zone diverse, ma va letto insieme al service charge e alla domanda locativa della zona.
Per la stima della resa, uso sempre due scenari: base (occupancy 95%, canone medio di zona) e prudente (occupancy 85%, canone 10% sotto media). La resa lorda tipica per appartamenti ben posizionati è tra il 6% e l'8% annuo; la resa netta (dopo service charge, manutenzione, gestione) scende al 4-6%. Ti mostro entrambi i numeri con le assunzioni esplicite. Nessuna promessa di rendimento: solo calcoli trasparenti.
Prezzi case Dubai: range reali →Il service charge è il costo ricorrente che più incide sul rendimento netto. A Dubai varia da AED 12 a AED 25+ per sqft all'anno, a seconda del building, dei servizi e della qualità della gestione. Un appartamento da 750 sqft con service charge a AED 20/sqft paga AED 15.000/anno, circa AED 1.250/mese, che erode sensibilmente il rendimento.
Altri costi: DEWA (elettricità e acqua, AED 500-1.500/mese a seconda del taglio e del consumo), internet, A/C distretto dove applicabile, manutenzione straordinaria. Calcolo sempre il rendimento netto includendo tutti questi costi. Se il rendimento netto scende sotto una soglia ragionevole per il tuo obiettivo, te lo dico prima di firmare.
Il ready conviene quando vuoi iniziare a incassare affitto immediatamente, hai il capitale per pagare in un'unica soluzione (o con mutuo), e vuoi certezza assoluta su quello che stai comprando: vedi l'immobile, verifichi le finiture, conosci il building e i vicini.
Per un investitore, il ready ha un vantaggio chiave: reddito dal giorno uno. Non aspetti 2-3 anni di costruzione con capitale fermo. Ma il prezzo di ingresso è più alto dell'off-plan equivalente, e la selezione richiede più attenzione sulla qualità reale del prodotto (non bastano le foto). Verifico stato dell'immobile, occupancy del building, e qualità della gestione prima di proporti qualsiasi ready.
L'off-plan è la scelta più frequente per chi investe con capitale limitato: il prezzo di ingresso è inferiore al ready equivalente e il piano di pagamento dilazionato (tipicamente 60/40 o 70/30) permette di entrare con meno liquidità iniziale. Il rischio è che stai comprando un progetto, non un immobile finito.
Cosa controllo prima di proporti un off-plan: track record di consegna del developer (puntualità e qualità vs render), clausole contrattuali (penali, recesso, modifiche), posizionamento del prezzo rispetto al mercato attuale, e proiezione realistica del valore alla consegna. Se il developer ha storici di ritardi o il prezzo non si giustifica con i dati di zona, non entra nella shortlist.
I layout più richiesti hanno caratteristiche precise: cucina separata o semi-aperta (non kitchenette a vista sul soggiorno), bagno en-suite nella camera principale, balcone vivibile (non decorativo), e buona luminosità naturale. Questi elementi non sono gusto personale: sono fattori che accelerano l'affitto e mantengono il valore.
Anche la posizione nel building conta: unità d'angolo con doppia esposizione si affittano più velocemente. Piani medi e alti con vista aperta attraggono inquilini disposti a pagare un premium. Piani bassi senza vista hanno canoni più bassi e rotazione inquilini più alta. Ti mostro come ogni variabile incide sul rendimento atteso.
Un building con lobby trasandata, ascensori lenti, parcheggio insufficiente e gestione scadente perde inquilini e valore. Le finiture economiche (rubinetteria che si rovina in 2 anni, pavimenti che si graffiano, impianti A/C rumorosi) generano costi di manutenzione e abbassano il canone ottenibile.
Il mio filtro include la reputazione del building e del developer. Verifico recensioni degli inquilini attuali, qualità della gestione, storico di manutenzione, e confronto finiture dichiarate vs finiture reali. Se il building ha problemi noti, non te lo propongo. Anche se il prezzo sembra interessante: un prezzo basso su un prodotto scadente non è un affare, è una trappola.
Investire a Dubai: strategie e selezione →Tagli selezionati, scenari reali, zero pressioni. 3 opzioni in 5 giorni.