Non ti propongo "l'affare del momento". Ti costruisco una shortlist con il Filtro Liquidità & Rendita: immobili selezionati su domanda reale, scenari di rendimento prudenti e criteri di rivendibilità verificati. Tre opzioni, non trenta.
Prima di guardare immobili serve una decisione: stai investendo per generare reddito da affitto, per puntare sulla rivalutazione del capitale, o per un mix dei due? Ogni obiettivo cambia completamente cosa comprare, dove comprare e quando vendere. Senza un KPI chiaro, qualsiasi immobile sembra "buono".
Il rendimento da affitto a Dubai si colloca mediamente tra il 5% e l'8% lordo annuo, ma il dato reale dipende da zona, taglio, qualità del building e costi di gestione. La rivalutazione è legata a fase di mercato, posizionamento del developer e domanda futura nella zona. Ti costruisco scenari separati per ogni opzione, così sai cosa aspettarti in modo realistico.
Investire a Dubai conviene quando hai un obiettivo chiaro, un budget coerente con il mercato e un orizzonte temporale realistico. Non conviene quando parti da aspettative gonfiate, quando il budget copre il prezzo ma non i costi accessori, o quando l'unica motivazione è "me l'hanno consigliato".
Le variabili da valutare prima di decidere: rapporto rischio/rendimento rispetto ad alternative che già conosci, impatto fiscale e costi legati all'acquisto, capacità di gestire l'investimento da remoto, e tolleranza al rischio valutario (l'AED è ancorato al dollaro). Se dopo questa analisi il quadro regge, allora ha senso procedere. Se non regge, te lo dico prima che tu firmi qualcosa.
Il mio processo parte sempre dallo stesso punto: una call esplorativa per capire obiettivo, budget, orizzonte temporale e vincoli. Da lì applico il Filtro Liquidità & Rendita: cinque criteri (domanda locativa, liquidità di rivendita, solidità developer, posizionamento zona, rapporto prezzo/valore) che eliminano gli immobili che non reggono un'analisi seria.
In 5 giorni lavorativi ricevi una shortlist con 3 opzioni, ognuna accompagnata da una scorecard compilata, scenari base e prudente, e trade-off espliciti. Se nessuna delle tre ti convince, ne analizziamo altre. Se nessun immobile soddisfa i criteri per il tuo budget, te lo dico. Meglio aspettare che comprare male. Il processo completo di acquisto segue da qui.
La scelta tra appartamento, townhouse o villa dipende dall'obiettivo. L'appartamento in zona consolidata offre gestione semplice, domanda locativa stabile e ticket d'ingresso più basso. La townhouse in community emergente può offrire margini di rivalutazione superiori, ma con liquidità di rivendita più incerta nelle fasi iniziali.
Le nuove community (master-planned con servizi integrati) attraggono domanda crescente, ma vanno valutate con attenzione: occupancy reale, track record del developer sulla consegna, e posizionamento rispetto ai corridoi di domanda già consolidati. Non tutti i "nuovi lanci" sono opportunità. Molti sono prodotti con margini alti per il developer e rischi alti per l'investitore.
Non tutti i tagli si affittano (o si rivendono) con la stessa facilità. A Dubai, i monolocali e bilocali in zone ad alta densità di professionisti expat hanno domanda costante. I trilocali funzionano per famiglie e coppie in community con servizi. I tagli più grandi (4+ camere) hanno domanda più ristretta e tempi di vacancy mediamente più lunghi.
Il layout conta quanto la metratura: pianta funzionale, balcone o terrazza utilizzabile, cucina separata o semi-aperta in base alla domanda locale, storage. Un bilocale con layout efficiente si affitta più velocemente di un trilocale con spazi mal distribuiti. Nella shortlist, ogni opzione include un'analisi sulla liquidità del taglio nella zona specifica.
La zona è la variabile più importante. Zone consolidate (Downtown, Marina, JBR, Business Bay) offrono domanda stabile ma prezzi d'ingresso più alti e margini di rivalutazione più contenuti. Zone in crescita (JVC, Dubai Hills, Dubai Creek Harbour) possono offrire rendimenti superiori, ma con rischio di oversupply se il volume di nuove consegne supera la domanda effettiva.
Il mio criterio: seleziono zone dove la domanda locativa è dimostrabile con dati (tassi di occupancy, canoni medi, trend di assorbimento), non con previsioni del developer. Per ogni zona nella shortlist, ti mostro il rapporto tra unità disponibili e domanda reale. Se i numeri non reggono, quella zona non entra nella selezione. Range di prezzo per zona.
Il ready (immobile già costruito e disponibile) conviene quando l'obiettivo principale è generare reddito da affitto nel breve termine. Non c'è attesa di costruzione, non c'è rischio di ritardi del developer, e il canone parte subito. Il trade-off: il prezzo d'ingresso è generalmente più alto rispetto all'off-plan nella stessa zona e il margine di rivalutazione è più contenuto.
Cosa verifico su un ready: stato reale dell'immobile (non solo le foto), storico service charge, tasso di occupancy del building, canoni comparabili nella stessa community, e costi di eventuale ristrutturazione leggera per posizionare meglio l'unità sul mercato dell'affitto a Dubai. Se i numeri reggono, è un investimento solido. Se non reggono, meglio aspettare o valutare l'off-plan.
L'off-plan (acquisto su progetto, prima della consegna) conviene quando punti sulla rivalutazione del capitale durante la fase di costruzione. Il vantaggio: prezzo d'ingresso inferiore, piani di pagamento dilazionati (tipicamente 60/40 o 70/30), e possibilità di rivendere prima della consegna se il mercato premia la zona.
Il rischio: ritardi di consegna, qualità costruttiva inferiore alle aspettative, e mercato che non si muove come previsto. Per questo il Filtro seleziona solo developer con track record verificato su consegne puntuali e qualità costruttiva coerente con il prezzo. Se un developer ha uno storico di ritardi superiori a 12 mesi, non entra nella shortlist. Punto.
Il rendimento dichiarato nelle brochure dei developer è quasi sempre il "best case scenario": occupancy al 100%, canone massimo, zero vacancy, zero costi di gestione. La realtà è diversa. Un rendimento lordo del 8% su brochure può diventare un 5-6% netto dopo aver sottratto service charge, property management, vacancy fisiologica, manutenzione e DEWA.
Red flag da cui stare lontani: rendimenti dichiarati superiori al 10% (chiediti perché), developer senza track record di consegne completate, zone con rapporto unità in costruzione/domanda sbilanciato, clausole contrattuali penalizzanti per chi rivende prima della consegna, e pressione all'acquisto con "ultime unità disponibili". Se qualcuno ti mette fretta, è il primo motivo per rallentare.
Se investi per mettere a reddito, la gestione dell'affitto è parte del piano fin dal primo giorno. Non è un "ci pensiamo dopo". Significa decidere in anticipo: affitto annuale o short-term, target inquilino, posizionamento del canone, standard di arredo e manutenzione. Ogni scelta incide sul rendimento effettivo e sulla qualità dell'inquilino.
Il mio approccio: ti presento il piano di messa a reddito insieme alla shortlist, non dopo l'acquisto. Per ogni opzione sai già: canone atteso (scenario base e prudente), tempi di avviamento, costi di setup e gestione, e come funziona la gestione operativa dell'affitto a Dubai. Così decidi con tutti i numeri sul tavolo.
Gestire un immobile a Dubai dall'Italia (o da qualsiasi altro paese) è fattibile, ma serve un partner strutturato sul posto. Il property management copre: pubblicazione e marketing dell'immobile, screening inquilino, contratto Ejari, gestione manutenzione ordinaria e straordinaria, riscossione canone, e report periodici.
Cosa ti fornisco: report trimestrale con performance dell'immobile (occupancy, canone effettivo vs target, costi sostenuti, comparazione con mercato). Se la performance si scosta dal piano, analizziamo le cause e interveniamo: repricing, upgrade mirati, cambio strategia di posizionamento. L'obiettivo è mantenere il rendimento in linea con lo scenario concordato, senza sorprese. La Golden Visa è un ulteriore vantaggio per chi supera la soglia di investimento prevista.
3 opzioni selezionate con il Filtro Liquidità & Rendita. Scenari reali, zero pressioni.