I prezzi che trovi online sono il punto di partenza, non il costo reale. In questa guida ti mostro come leggere i prezzi a Dubai, quali costi aggiungere, e come trasformare il tuo budget in una shortlist concreta. Numeri reali, zero marketing.
Il prezzo di un immobile a Dubai dipende da 6 variabili principali: zona, developer/building, tipologia (appartamento, townhouse, villa), metratura e layout, piano e vista, e stato (ready, off-plan in costruzione, off-plan da lancio). Due immobili nella stessa zona possono costare il doppio l'uno dell'altro per differenze su queste variabili.
Cosa non incide abbastanza: le foto dell'annuncio (spesso professionali ma non rappresentative), le promesse di rendimento (quasi sempre lorde e ottimistiche), e il "prezzo amico" di qualcuno che conosce qualcuno. I dati che contano sono le transazioni effettive registrate al DLD, i canoni medi di zona, e il costo all-in che include tutto, non solo il prezzo di listino.
Il prezzo al metro quadro è utile come indicatore di zona, ma confrontare due immobili solo sul prezzo/sqft è un errore. La differenza sta nei dettagli: un 1BR a Business Bay con vista Burj Khalifa e cucina separata vale significativamente più di un 1BR nello stesso building al piano basso con vista parcheggio e kitchenette a vista.
Errori comuni quando si cercano prezzi online: confrontare ready con off-plan (sono prodotti diversi con dinamiche diverse), fidarsi dei "sconti" senza verificare il prezzo di partenza, ignorare il service charge (che può cambiare il costo di possesso di migliaia di AED all'anno), e non considerare i costi di transazione (DLD fee + admin fee aggiungono il 5-6% al prezzo). Ti aiuto a leggere i numeri correttamente.
Range indicativi per budget (AED, esclusi costi di transazione): Studio AED 350K-700K. 1BR AED 600K-1.5M. 2BR AED 900K-3M. Townhouse AED 1.5M-4M. Villa AED 2.5M-15M+. I range variano enormemente per zona: un 1BR a JVC costa circa la metà di un 1BR equivalente a Dubai Marina.
Per chi compra per vivere, il budget va ragionato sul comfort e sulla posizione rispetto a lavoro e servizi. Per chi compra per investire, il budget va ottimizzato sul rendimento netto e sulla liquidità. Per chi cerca entrambi, il lavoro è trovare il punto di equilibrio. In tutti i casi, il mio ruolo è trasformare il tuo budget in una shortlist che abbia senso per il tuo obiettivo specifico.
Appartamenti in vendita Dubai →Sul ready, il prezzo è più trasparente ma non privo di insidie. Il prezzo di listino include l'immobile ma non: DLD fee (4%), admin fee (~AED 4-5K), trustee fee, DEWA deposit, e eventuali lavori di adeguamento. Sommando tutto, il costo reale è tipicamente il 5-7% in più del prezzo pubblicizzato.
Per interpretare un prezzo ready: confrontalo con le transazioni recenti nella stessa zona e nello stesso building (dati DLD pubblici), verifica da quanto tempo è sul mercato (un immobile invenduto da mesi può avere problemi nascosti o prezzo fuori mercato), e calcola il rendimento netto se compri per investire. Ti mostro questi dati per ogni opzione nella shortlist.
Case in vendita a Dubai →Il ready costa tipicamente il 10-25% in più dell'off-plan equivalente nella stessa zona. Ma "costa di più" non significa "conviene meno". Con il ready: inizi a incassare affitto subito, non hai rischio di costruzione, e sai esattamente cosa stai comprando. Il capitale extra che paghi è il prezzo della certezza e del reddito immediato.
Per un investitore, il ready conviene quando: il rendimento netto giustifica il prezzo più alto, hai il capitale disponibile, e preferisci cash flow prevedibile a potenziale speculativo. Per chi compra per vivere, il ready è quasi sempre preferibile: vedi la casa, la provi, e ci entri subito.
L'off-plan ha prezzi di ingresso più bassi e piani di pagamento dilazionati. Ma un prezzo "troppo buono" deve far scattare un allarme: potrebbe significare zona periferica con domanda incerta, developer con track record debole, o prodotto di qualità inferiore al posizionamento marketing.
Cosa controllare: confronta il prezzo con il ready equivalente nella stessa zona. Se lo sconto supera il 25-30%, chiediti perché. Verifica il track record del developer: ha consegnato in tempo? La qualità corrisponde ai render? Le clausole contrattuali sono equilibrate? Ti aiuto a distinguere le vere opportunità dalle trappole mascherate da sconti.
Costi di acquisto una tantum: DLD registration fee (4% del prezzo), admin fee (~AED 4-5K), Oqood fee per off-plan (~AED 2-4K) o trustee fee per ready, DEWA deposit (~AED 2K per appartamento), eventuale arredamento (AED 15-50K per un 1BR). Totale extra: tipicamente 5-7% del prezzo per il ready, 2-4% per l'off-plan (il resto è dilazionato).
Costi ricorrenti annuali: service charge (AED 12-25/sqft), DEWA (AED 500-2.500/mese a seconda del taglio), internet (~AED 400/mese), A/C distretto dove applicabile. Per chi affitta: fee property management (5-8% del canone). Ti calcolo sempre il budget all-in prima di qualsiasi decisione, così il numero che vedi è il numero che paghi. Niente sorprese.
Molti italiani convertono i prezzi Dubai in euro e li confrontano con il mercato italiano. È un esercizio utile ma con due avvertenze: (1) il tasso di cambio EUR/AED fluttua (il Dirham è ancorato al dollaro, non all'euro), e (2) i costi di vita e le dinamiche di mercato sono completamente diversi.
Confronto utile: un 1BR a Dubai costa tipicamente meno di un trilocale equivalente a Milano centro, ma con service charge più alto e costi energetici diversi. Il vero confronto non è sul prezzo ma sul rendimento netto: un investimento immobiliare a Dubai rende tipicamente di più di uno equivalente in Italia, ma ha rischi e costi diversi. Ti mostro il confronto con numeri reali per il tuo caso specifico.
Comprare casa a Dubai: guida completa →Range personalizzati, costi all-in, scenari base e prudente. Zero sorprese.