"Zero tasse" è una semplificazione. A Dubai non esistono imposte sul reddito o sulla proprietà, ma esistono costi legati all'acquisto, alla gestione e alla struttura dell'operazione. Qui trovi cosa è vero, cosa no, e come la fiscalità impatta sulla tua strategia immobiliare.
Quando si parla di "tasse a Dubai" bisogna fare chiarezza. A Dubai non esiste un'imposta sul reddito delle persone fisiche, non esiste un'imposta annuale sulla proprietà immobiliare (equivalente dell'IMU italiana), non esiste un'imposta sulle plusvalenze da rivendita immobiliare, e non esiste un'imposta sul reddito da affitto per le persone fisiche. Questo è il quadro reale.
Quello che esiste è una Corporate Tax del 9% introdotta nel 2023 per le aziende con utili sopra AED 375.000, una VAT (IVA) del 5% su beni e servizi (ma la compravendita immobiliare residenziale è esente da VAT), e una serie di costi e fee legati specificamente all'acquisto e alla gestione di un immobile. Questi costi non sono "tasse" in senso tecnico, ma vanno calcolati con la stessa attenzione. La confusione nasce proprio qui: molti contenuti mescolano imposte, costi e fee come se fossero la stessa cosa.
Le imposte sono tributi dovuti allo Stato. I costi legati all'acquisto sono fee operative e amministrative. A Dubai, quando compri un immobile residenziale, paghi: DLD registration fee (4% del valore dell'immobile), trustee fee (circa AED 4.000 + VAT), admin fee DLD (AED 580), agenzia immobiliare (tipicamente 2% del valore + VAT), e conveyancing/notarial fees. Nessuna di queste è un'"imposta" nel senso classico: sono costi di transazione.
Perché la distinzione conta? Perché chi compra dall'Italia è abituato a ragionare su imposte di registro, imposte ipotecarie e catastali, IMU, IRPEF su redditi da affitto. A Dubai questa struttura non esiste. I costi ci sono, ma hanno natura diversa e importi diversi. Il totale dei costi di acquisto si aggira intorno al 7-8% del valore dell'immobile (DLD 4% + agenzia 2% + fee varie). Rispetto all'Italia, il peso fiscale complessivo sull'immobile è significativamente più basso, sia all'acquisto che nella gestione.
Primo mito: "A Dubai non si paga nulla". Falso. I costi di transazione (7-8%) ci sono eccome. Secondo mito: "Il service charge è una tassa". No, è un costo condominiale per la manutenzione delle aree comuni e varia da AED 15 a 30 per sqft/anno a seconda del building. Terzo mito: "La Corporate Tax colpisce anche gli affitti". Non per le persone fisiche: se possiedi l'immobile come individuo, il reddito da affitto non è soggetto a Corporate Tax.
Cosa è davvero rilevante: la DLD fee del 4% è il costo più significativo e va calcolata nel piano finanziario dall'inizio. Il service charge è un costo ricorrente che incide sul rendimento netto e va verificato building per building (può variare del 100% tra un building e l'altro). E se sei residente fiscale italiano ma possiedi un immobile a Dubai, la situazione fiscale va analizzata con un professionista: l'Italia tassa i redditi mondiali dei propri residenti. Io non fornisco consulenza fiscale, ma ti indirizzo verso i professionisti giusti.
Comprare casa a Dubai: guida completa →Prima di firmare qualsiasi contratto, devi avere chiaro il costo totale dell'operazione. Per un acquisto da AED 2.000.000: DLD fee AED 80.000 (4%), agenzia AED 40.000 (2%), trustee fee circa AED 4.200, admin fees circa AED 600, conveyancing AED 5.000-8.000. Totale costi di transazione: circa AED 130.000-133.000, pari al 6.5-6.7% del valore. Questo numero va nel tuo piano finanziario al giorno zero.
Per chi compra off-plan, la struttura cambia leggermente: la DLD fee si paga comunque al 4%, ma spesso il developer copre parte delle fee di agenzia (o le include nel prezzo). Il piano pagamenti rateizzato dell'off-plan riduce l'esborso iniziale, ma il costo totale è lo stesso. Cosa verifico prima di proporti un'operazione: il costo complessivo all-in (prezzo + tutte le fee), il service charge annuale del building, e l'impatto di questi costi sul rendimento netto atteso. Se i numeri non tornano, te lo dico prima di firmare.
L'assenza di imposte sul reddito da affitto e sulle plusvalenze rende il rendimento netto a Dubai più competitivo rispetto ai mercati europei. Un yield lordo del 7% a Dubai corrisponde a un netto molto più vicino al lordo rispetto a un 7% lordo in Italia, dove IRPEF (o cedolare secca al 21-26%), IMU, e contributi erodono significativamente il rendimento. Questo è il vero vantaggio fiscale per l'investitore.
Ma la fiscalità non è solo "quanto risparmio in tasse". Influenza anche la strategia: senza capital gain tax, l'orizzonte di rivendita è più flessibile (non devi aspettare 5 anni come in Italia per evitare la plusvalenza tassata). Senza IMU, il costo di holding è più basso. Senza IRPEF sugli affitti, il cashflow mensile è più alto. Tutti questi fattori vanno integrati nel piano: io li calcolo nello scenario di rendimento che costruiamo insieme, con numeri reali e assunzioni dichiarate.
Investire a Dubai: strategia e rendimento →Per l'investitore, la fiscalità è un moltiplicatore di rendimento. L'assenza di imposte sul reddito da affitto significa che il yield netto è quasi interamente determinato da canone, service charge e vacancy. Il focus è sul ROI: ogni euro (o AED) di costo non fiscale incide direttamente sulla performance. Il service charge diventa la variabile chiave da controllare.
Per chi compra per vivere (relocator), la fiscalità incide in modo diverso. Non c'è rendimento da affitto da ottimizzare, ma c'è il vantaggio di non pagare IMU equivalente: il costo di holding è solo il service charge. Se in futuro vuoi mettere l'immobile a reddito o rivenderlo, lo fai senza plusvalenza tassata e senza IRPEF sugli affitti. Questo rende l'immobile per uso personale a Dubai anche un asset flessibile. In entrambi i casi, integro il quadro fiscale nel piano che costruiamo insieme.
Il reddito da affitto a Dubai non è tassato per le persone fisiche. Questo semplifica il calcolo del rendimento netto: canone annuale meno service charge, meno costi di gestione (se usi un property manager: 5-8% del canone), meno vacancy stimata (4-8 settimane/anno come scenario prudente), meno manutenzione ordinaria. Il risultato è il tuo reddito netto reale.
Esempio su un appartamento da AED 1.200.000 con canone annuale AED 85.000: service charge AED 18.000, gestione (7%) AED 5.950, vacancy (6 settimane) AED 9.800, manutenzione AED 3.000. Reddito netto: circa AED 48.250, pari al 4.0% netto. In Italia, un yield lordo equivalente sarebbe eroso del 21-40% dalla tassazione, portando il netto ben sotto il 3%. Questa è la differenza reale. Costruisco questi scenari con numeri specifici dell'immobile che stai valutando, non con medie generiche.
Prima di procedere con un acquisto, è utile avere chiaro il tuo status fiscale. Se sei residente fiscale italiano, l'Italia applica il principio di tassazione mondiale: i redditi prodotti all'estero (incluso l'affitto da Dubai) vanno dichiarati in Italia e sono soggetti a tassazione italiana, con eventuali crediti d'imposta per evitare la doppia imposizione. Se trasferisci la residenza fiscale a Dubai, questo obbligo decade (dopo aver completato correttamente la procedura AIRE e soddisfatto i requisiti di residenza effettiva).
Io non fornisco consulenza fiscale o legale: non è il mio ruolo e non sarebbe corretto farlo. Quello che faccio è assicurarmi che tu abbia il quadro chiaro dei costi immobiliari diretti (DLD, agenzia, service charge, gestione) e che il piano finanziario dell'operazione sia solido. Per la parte fiscale italiana e internazionale, ti indirizzo verso commercialisti e advisor specializzati in fiscalità cross-border Italia/UAE con cui collaboro. La fiscalità va integrata nel piano, non ignorata.
Golden Visa Dubai: requisiti e percorso →Prima di bloccare un immobile, le domande fiscali e di costo che dovresti avere già risolto sono queste: qual è il costo totale all-in (prezzo + DLD + agenzia + fee)? Qual è il service charge annuale reale (non quello dichiarato, ma lo storico degli ultimi 2-3 anni)? Se compri per investimento: qual è il rendimento netto reale dopo tutti i costi operativi? Se compri per vivere: qual è il costo di holding annuale (service charge + DEWA + manutenzione)?
E poi le domande sulla tua struttura: stai comprando come persona fisica o tramite società? Il tuo status fiscale è chiaro (residente Italia, residente UAE, o in transizione)? Hai parlato con un commercialista specializzato? Se la risposta a una di queste domande è "non so", non è il momento di bloccare. Il mio lavoro è assicurarmi che tu arrivi alla firma con tutti i numeri chiari e tutte le risposte. Se manca qualcosa, ci fermiamo e completiamo prima di procedere.
Il mio approccio è costruire un piano finanziario completo che include tutti i costi: prezzo di acquisto, DLD fee, agenzia, service charge proiettato su 5-10 anni, costi di gestione (se investimento), DEWA e manutenzione (se uso personale), e vacancy stimata. Il risultato è un rendimento netto reale o un costo di holding annuale reale, a seconda dell'obiettivo.
Quello che non faccio è darti un "rendimento garantito" o un "risparmio fiscale certo". I numeri che costruiamo sono scenari con assunzioni dichiarate (scenario base + scenario prudente). Se il canone di mercato scende del 10%, quanto cambia il rendimento? Se il service charge aumenta, quanto incide? Queste simulazioni ti danno una visione realistica, non ottimistica. Per la parte fiscale italiana e internazionale, ti metto in contatto con i professionisti giusti. La fiscalità è parte del piano, non un dettaglio da risolvere dopo.
Prezzi case Dubai: range per zona →Costi reali, rendimento netto, e i professionisti giusti al tuo fianco.